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「21世纪最晚端午节」BBMG:土地大王的债务危机

时间:2021-06-01 23:34:47作者:佚名

上半年的利润下降了49.97%25!这是自金MG股份(601992)上市以来最糟糕的半年度报告(601992.SH/2009.HK)。即便如此,在计息债务远超千亿元的压力下,该公司仍然赚了不少钱。

在2019年与间接控股的冀东水泥(000401.SZ)进行了一系列交易之后,BGM集团的水泥业务将完全由后者承担。结果,为公司的利润水泥和房地产做出贡献的两个主要业务,只有房地产才完全由它负责。

但是,金MG股份的房地产业务并不令人满意。合同销售增长乏力,库存继续积累。在2016年炙手可热的情况下,金MG股份就"冲动"收购了地王项目,如今已成为热门话题。要么预售已被推迟,要么在获利方面面临困难。目前,金股份已斥资近70亿元高价收购土地,但要以刷新底价为代价。

使金MG集团麻烦的是债务问题,该公司虚增的计息负债以及由此产生的近70亿元的利息支出,外加约150亿元的永续性利息,共计数亿元债券成本已成为金MG股份的沉重负担。公司的计息负债超过1000亿元,均为短期贷款。金股份的债务冰山风险正在累积。

很难改变工作的时间和空间

8月20日,金MG集团宣布了半年度报告。2020年上半年,公司实现营业收入409.28亿元,同比下降8.26%25;实现归属于母公司股东的净利润15.24亿元,同比下降49.97%25。

关于净利润急剧下降的原因,金MG集团曾在业绩预测中表示水泥的数量和价格下降,这一流行病影响了投资物业的租金收入和房地产收入,并且毛利率下降幅度很大。这是公司业绩急剧下降的主要原因。

金裕集团有四个主要业务部门:水泥,房地产,新型建材和物业投资管理。在2019年与冀东水泥进行交易之后,金MG集团的水泥业务已移交给由公司间接控制的冀东水泥。尽管新型建筑材料的收入很高,但毛利率仍保持个位数。与金BB集团相比,收入规模不大。水泥和房地产是可真正为金MG集团带来巨额利润的两大业务。

金MG股份将水泥业务移交给冀东水泥后,将更多地依赖房地产。这可以从公司的行动中看出。截至2020年8月上旬,金股份已五次发布征地公告,土地出让总价格达到131.55亿元。金BB集团2019年全年仅收购土地资金84.09亿元,而2018年仅为152.63亿元。

2020年,在几笔土地收购中,金for股份以69.2亿元收购了上海市杨浦区江浦社区的一块土地,这尤其以市场为导向。占地面积34,045平方米,建筑面积80,687平方米。按地价69.2亿元计算,楼面地价达到每平方米85,764元,远远超过单价8万元,创下了该地区的纪录。

金宇集团并不热衷于创造"土地之王",但遭受土地之王的困扰。几年前,当当地拍卖火爆时,金MG股份也以高价获得了土地,这些土地仍在开发中,无法为金MG股份贡献收入。

天津机场地块是金股份于2016年获得的高价项目。该项目包括三个地块。根据当时的公告,金股份以57.5亿元收购了规划用地总面积18.06万平方米的住宅用地,项目楼面价高达31844元/平方米。

转让时,天津机场地块的起拍价为9.69亿元,不到10亿元。金BB股份保费率为4930.46%25赢得了情节。依托天津滨海机场的天津机场区,离天津市区很远,周边建筑物的销售价格远低于每平方米3万元。它会返回丰厚的利润吗?

2017-2019年底,天津机场项目的"开发成本"分别为61.55亿元,66.65亿元和65.7亿元。

截至2020年上半年,天津机场项目的开发成本为67.22亿元。自2016年10月收购土地至今已有约四年时间。金MG集团的后续投资在扣除57.5亿元人民币的土地成本后,仅约10亿元人民币。

由于开发成本还包括项目规划和设计成本,利息支出,税金及其他相关支出,金MG股份将仅使用较少的资金进行项目建设。根据年报,天津机场项目总投资约91.2亿元。截至2019年底,金MG股份尚未提前收到一分钱。根据公开信息,名为BBMGCloud的机场地块仍未有售前信息。

在金股份的募捐书中,天津机场地块的情况有所不同。尽管项目总投资在不断调整,但投资规模并未低于100亿元的规模。在最新的募捐信中,天津机场项目的总投资为104.74亿元,该项目的未售出面积为21.3万平方米,比最初征地公告的18.06万平方米略多。关于销售区域为何不同,金MG股份没有回应《证券市场周刊》记者的采访。

金BB集团在之前的募捐书中宣布,截至2016年底,天津机场项目的后续投资为96.03亿元。金股份将以104.74亿元的投资规模,在征地后进行投资。8.71亿元。据金MG股份介绍,该项目投资额超过100亿元,公司自有资金30.77亿元,贷款71.79亿元。

为了获得天津机场的土地,金股份已累计投入土地成本57.5亿元。众所周知,房地产公司必须使用自有资金不允许贷款。那么,金股份如何用超过30亿元的自有资金获得近60亿元的土地呢?

此外,房地产公司在购买土地时必须先支付20%的25押金,并且必须在一个月内支付50%的25押金。根据融资计划,金MG股份在2016年投资不到10亿元人民币,这距离该公司收购土地已有两个多月。金股份仅需支付一半的土地成本,就需要完成28.75亿元的投资,其中202016年的实际投资为8.71亿元,只是这个数字的一??小部分。

近四年来,天津机场项目尚未实现销售收入,该项目周围的房价还没有超过底价。BBMG集团的太空时间计算尚未实现。

金宇集团是另一个关注合肥宝河土地的市场。同样在2016年下半年,金MG集团以45亿元的价格夺得合肥市宝河区37.95平方米的地块,规划地积比率为37.95平方米,成为该地区土地总价的王者当时。

与到目前为止尚未收到预售房款的天津机场地块不同,合肥宝河地块于2019年开始缴纳预付款。根据公开信息,宝河项目被命名为金裕大成。截至2019年末,该县总投资78.33亿元,开发成本62.39亿元。与此同时,金BB股份大成县2019年底的住房预付款为6.15亿元。

据公开资料,大屿山金鱼的均价在每平方米2万元左右。根据这个价格和计划的容量,这座建筑的价值约为75.9亿元。金集团此前披露的项目总投资为78.33亿元。金股份大成县项目能否盈利将成为一个大问题。

除了上述两个市场熟悉的所谓地王项目外,金股份公司目前的项目中,最大的投资是重庆新都会项目。2015年年中,金MG股份以37.02亿元的价格收购了重庆市南安区的一块土地,规划项目面积114.25万平方米,既有住宅用地,也有商业用地。

截至2019年底,总投资201.17亿元的超大型项目的开发成本为43.55亿元,上半年末略增至45.82亿元2020年。该项目仅在2018年才开始为预收收入做贡献,但仅为1.08亿元。2019年,新都会项目新开发产品4.94亿元,减少3.56亿元,期末余额1.38亿元。也就是说,四年后的2019年,这个新大都市开始为金MG集团贡献收入,但仍不到4亿元。

到2020年上半年,新都会项目的开发产品将减少不到5000万元,而房屋的预付款仅为1.37亿元。金BB股份仍在等待这个超级项目在2015年下半年获得土地。为住宅项目贡献大量收入。

新都市住宅部分的平均销售价格为每平方米13,000-15,000元,商业地产部分没有公开信息。即使所有项目均以2万元/平方米的均价为基础,114.25万平方米计票区域仅能带来约220亿元的收入。对于一个总投资额超过200亿元人民币的超级市场,金MG股份将承担的利润风险可想而知。

四,五年前,高价土地收购项目无法为金MG集团带来可观的收入。该公司将继续对这些项目进行投资。截至目前,金MG股份的存货规模已超过1000亿元,但销售增长势头不容小projects,除鳞项目的情况也越来越糟。

不可移动的库存

如果仅查看金MG股份的库存周转率,该公司的周转率约为0.6,比大多数房地产公司都要好。但是,由于该公司的库存构成除房地产外还有其他业务库存,仅从房地产行业来看,金MG股份超过1000亿元的库存已经是该公司的负担。

半年报显示,截至2020年上半年,金股份的存货为1237.86亿元,存货中与房地产有关的"开发成本"为1015.17亿元,"开发产品"为164.08亿元。。

金裕集团的房地产业务存量规模不会瞬间超过1000亿元。截至2016年底,公司库存为641.11亿元。四年后的2019年,这一数字翻了一番,达到1215.31亿元。公司库存几乎翻倍的主要原因是积压的房地产库存。

2016年,金股份的库存为641.11亿元,其中开发成本为486.59亿元,开发产品为106.83亿元。截至2019年底,公司库存为1215.31亿元,其中开发成本为978.5亿元,已开发产品为179.06亿元。

已规划和在建的房地产项目通常包含在开发成本中,开发成本在完成后结转到开发产品。不难发现,房地产业务的相关库存是公司库存的绝对主力军。但是,大量库存并不意味着公司的销售同样乐观。

尽管库存继续增长,但金MG房地产的销售却没有同时增长。根据公司的年度报告和评级报告,从2016年到2019年,公司的合同销售面积分别为117.87万平方米,137.76万平方米,111.47万平方米和117.47万平方米。合同销售额分别为214.57亿元和232.87亿元。,220.3亿元和259.46亿元。

令人鼓舞的是,金MG股份截至2020年上半年已实现合同签约145.1亿元,同比增长54.8%25,现金收入121.8亿元,同比增长14.9%25。

金宇集团自2016年以来已实现签约销售额超过200亿元。这一金额比上一年增长了近50%25。从那以后,该公司的合同销售额失去了增长动力。2019年的签约规模不到260亿元,在25年代初的三年中仅增长了20%,在25年代初的复合增长率仅为5%。

金宇集团在2016年也加大了土地收购力度。2015年,金MG股份新增土地总价刚刚超过100亿元,2016年和2017年分别为227.22亿元和235.21亿元,连续两年超过200亿元。

在正常情况下,房地产公司会将合同销售收益的一半用于征地。金集团过去两年的土地收购已超过合同销售,这显示出积极程度。2018年,金MG股份的土地收购款为152.63亿元人民币,但有所下降;2019年,该金额进一步下降至84.09亿元人民币。

不管是在开始的两年中积极收购土地还是在随后的两年中土地收购强度开始下降,金MG集团的销售额都没有显着增加或减少。该公司在早期阶段就积极地征用土地,并且销售并没有随之增加,这导致该公司的库存增加。

截至2019年底,公司土地储备总面积为799.25万平方米。公司近几年的合同销售面积基本在数百万平方米的前期,这意味着按照目前的发展速度,即使没有新的土地收购,金MG股份的土地储备也可以由公司开发约七层。年。

已规划和在建的土地规模巨大,已完成的开发产品规模也不小。截至2019年底,金MG集团开发产品总值179.06亿元,年度合同销售金额仍不足260亿元。完成的产品足以使金MG集团出售约八个月。

近年来的合同销售额没有显着增长,但是产品的开发每隔几年显着增长。从2014年到2016年,金MG股份的开发产品基本上处于数百亿元的初期。2017年和2018年,已开发产品增加到超过120亿元人民币,到2019年又跃升至近180亿元人民币。

巨大的土地储备无法迅速实现,一些已完成的项目仍在积压中。所有这些逐渐导致金MG股份的计息负债不断扩大。目前,金股份的计息负债已超过1000亿元。如果包括永久债务,公司的债务将更加可怕。

1000亿人民币的债务

金股份的半年度报告显示,截至2020年上半年,该公司首席执行官短期借款,一年内到期的非流动负债,应付债券,应付短期债券合计1255.16亿元。这还不包括公司的175.12亿元的永续债。如果计入永续债,金股份的计息债务规模将进一步增加至1430.28亿元。

2016年是金MG股份带息负债大幅增长的开始。评级报告显示,在2015年之前,金MG股份的计息负债为466.21亿元人民币,2016年跃升至930.33亿元人民币。如前所述,2016年是金MG股份积极征地的开始。该公司在天津机场和合肥宝和的两个高价地块均于今年被占领。

从2017年至2019年,金MG股份的计息负债分别为933.83亿元,1159.25亿元和1248.44亿元。与2015年相比,该公司的计息负债增加了近1.7倍,但该公司的房地产业务在2016年之后一直疲软。

当然,金MG股份还拥有其他业务,例如新建筑的交易物资,但超过1000亿元的存货与房地产项目有关。关于多少计息负债用于房地产业务,金集团未回应《证券市场周刊》记者的采访。

不仅是庞大的计息负债,而且短期贷款约占金MG股份计息负债的一半。2016-2019年末,公司短期计息债务分别为419.25亿元,486.36亿元,649.24亿元和608.36亿元,短期债务与利息负债的比例基本在50%左右25岁

过去几年,除了2016年公司账上的货币资金接近300亿元外,2017-2019年底基本在200亿元左右,其中远远不能弥补短期债务。

由于这是计息负债,因此必须支付利息费用。2016年至2019年,金BB股份的利息支出分别为28.87亿元,45.46亿元,66.76亿元和68.37亿元,同比增长近1.4倍。

但这不是金MG股份的全部利息支出。2015年,金股份开始发行永续债,但发行规模仅为9.9亿元。2016年,增长了几倍,达到49.82亿元。2017年,人民币汇率进一步逼近100亿元人民币,达到99.72亿元人民币,并在2018年和2019年维持在149.62亿元人民币。人民币的规模。然而,到2020年上半年末,金股份的永续债进一步增至175.12亿元。

尽管永久债券被视为权益,但它们仍需要支付利息。2016年至2019年,金股份的永久债券利息分别为5090万元,3.55亿元,6.28亿元和7.99亿元,利息负担成倍增加。结合计息负债和永续债券利息,金集团2016年的利息支出为29.38亿元,到2019年猛增至76.36亿元。

2016年,金MG股份的净利润为26.9亿元,这意味着公司将为每赚取1元人民币支付多于1元人民币的利息。2019年,金MG股份的净利润为51.78亿元人民币,而该公司每赚1元钱,就必须支付近1.5元的利息支出。

(来源:《证券市场周刊》)


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