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「600299」如何演好《土地王收割机》收不到利润,信任中国踩红线的剧?

时间:2021-04-27 19:46:36作者:佚名

房地产“三条红线”来了,金融形势趋紧。但荣信中国(3301.HK)在踩红线的同时急于扩张收购土地,在支付存款压力的情况下多次发债缓解资金问题。

2020年上半年新增商品总值807.8亿元,同比增长145%左右,排名第18位,比去年同期高24位。征地363.4亿元,增长201%。

荣信回应商学院记者称,公司严格按照监管部门的指导和相关规定申报债券发行额度和发行工作,上述额度调整是在与监管部门沟通的基础上进行的计划调整。发行公司债券获得的资金用于替代现有的未来到期的公司债券。

但业内专家认为,房地产进入股票时代,不是完全的规模竞争,而是高质量的发展。高一以高价拿地发债“借新还旧”或者有风险。

“机会主义”夺取土地

荣信起源于福建,总部迁至上海,具有福建房地产企业的激进主义。2020年上半年,荣鑫依然在土壤拍卖市场上积极表现,在土壤拍卖市场上拿下“土地王”项目,引起业界关注。

据公开信息,2020年上半年,荣信中国通过一级市场招标、拍卖、并购等方式,收购杭州、福州、漳州、嘉兴、阜阳等地21块地块,总建筑面积约460.55万平方米,权益约209.5万平方米。土地总成本291.73亿元。如果按实际支付对价计算M&A项目,则土地应支付2020年上半年荣信中国取得的项目权。

虽然土地储备的增加给荣信带来了更多的规模扩张机会,但也给企业的资金带来了相应的压力。荣信发布的报告显示,新增土地储备增强了公司的可持续发展潜力,但也给公司的资本支出带来了一定压力。

诸葛房搜资深数据分析师陈晓认为,2020年上半年,疫情加速了经济下滑,此时货币环境宽松,优质地块频繁入市,各地出台政策延迟支付土地出让金,使得整体征地环境宽松。荣信此时拿地是为了把握征地窗口,增加土地存量。但受疫情影响,业绩下滑,导致经营活动现金流为负。陈晓认为,荣信中国应调整战略方向,放慢征地步伐,在财务指标不达标的情况下,将重心转移到加快交易效率上来。

其实,荣信在土壤拍卖市场高溢价收割土地并不新鲜。早在2016年8月,龙湖、碧桂园等17家房地产企业就经历了426轮标语牌,最终荣信中国斥资110.1亿元竞购上海中兴小区静安地块。底价达到10万元/平米,升水率达到139%,一举成为地王,因此被业界戏称为“地王收割机”。前不久,荣信已经花了近240亿元在杭州、苏州等城市拿了13块地。荣信2015年年报显示,2015年公司年销售额约为119.16亿元,2015年末总资产为348亿元,即2016年卖地金额超过公司总资产,接近2015年年年销售收入的三倍。

此后,荣信在土地市场上不断攻城战,活跃在土地拍卖现场,多次中饱私囊高价。2017年,荣信没有停止高价收购土地的步伐,共收购78块地块,总建筑面积1481.5万平方米,股权后面积745.8万平方米。

与2016年和2017年的疯狂表现相反,前“土地王收割机”在2018年拿地时异常谨慎。2018年,荣鑫中国改变了之前“土地王收割机”的风格,放慢了速度。公司管理层表示,2019年希望荣信的标签“稳定”,2020年后再次回到规模增长的快车道。

2020年,荣信再次高溢价收购土地。2020年8月17日,以总价48.71亿元,35.53%的升水率,38763元/平米的底价,拿下上海嘉定南翔家园,打破地区最高纪录。据安居客统计,荣鑫南翔项目周边价格为4.6万元/平方米。与周边征地价格相比,荣信南翔项目征地溢价高于周边征地价格。2020年6月,南翔镇JDC2-0202单元21-02地块被祥源控股(上海益能房地产有限公司)以27254元/平方米的底价出售,溢价仅为0.9%。

住房研究所首席分析师张博分析了高溢价收购土地的风险。追求快速规模化导致征地成本高,会导致企业财务困境。如果不改变追求规模的方向,企业的财务状况很难在短时间内得到改善。但值得注意的是,在目前房地产受到严格调控的情况下,高风险并不意味着可能带来高回报。与此同时,过去几年许多房地产公司在神话的扩张吸引了许多中小型住房企业跟进。总的来说,拿地王项目不是最好的策略,房企下一阶段的发展不是完全为了规模竞争,而是为了优质发展。

资深房地产评论员薛认为,融信是少数收购土地多于销售的公司之一,这意味着该公司的扩张野心仍然很大,主要集中在几个热点城市。机会主义表现强。比如福州、杭州、南京这两年的房地产表现不理想,严重影响了荣信的扩张欲望。总的来说,荣鑫是一家精明、努力的机会主义企业。努力寻找有潜力的城市,做出产品和营销的努力,才能实现更快更好的发展。但如果这些城市的房地产低迷时间比较长,或者房价在下跌,那么以高价拿到土地是非常危险的。此外,薛认为,融信中国不具备碧桂园等四五线城市积累的土地、团队、管理优势,也不具备融创在高端产品营销、低价收购房企以换取大量低价土地资源方面的爆发机会。

除了高溢价的土地收购,荣信中国的另一个特点是土地储备和销售主要集中在杭州和福建。根据荣信2020年上半年的销售业绩来看,荣信中国的主要销售来源是杭州、福州、南京,占比59%。其中,杭州销售额220.79亿元,占37%。

关于荣信重仓区过于集中的原因,荣信回复商学院记者称,在区域深度培育的战略指导下,公司继续看好长三角地区一二线城市的发展潜力。现实证明,疫情过后,长三角地区是全国房地产市场反弹最快的地区。虽然该地区存在价格限制因素,但长三角的布局总体上比其他地区更安全。在整体市场行情不涨的今天,长三角深化战略可以帮助公司更快实现资金回笼,保证企业安全。

陈晓认为,重仓区域过于集中,当区域市场面临政策调整时,企业抵御风险的能力就会减弱。分散和规避风险的办法,一是在现金流的支撑下落户其他城市,二是与其他房企合作。随着房地产行业的日益集中,去房地产化已经成为行业的关键词,寻求多元化发展,分担企业风险。对荣信来说,未来的战略应该首先加强其创造现金流和减少负债的能力,然后寻求多元化的业务发展,为企业的长期发展奠定基础。

收入毛利下降,踩了三条红线

荣信在规模扩张的道路上赢得了“地王”,高价拿走了不少地块。但是这种运营模式并没有给荣信带来太大的好处。以2016年荣信以110.1亿元收购的上海中兴小区静安地块为例。该项目被命名为“中兴一路”,推迟了近4年才最终进入市场。之前的底价在10万元/平米左右,扣除商业设施和经济适用房,实际底价在11万元/平米左右。此前,业内预测该项目的市场价格可能接近18万元/平方米。然而,该项目的价格比周围竞争产品的价格高2万元/平方米。结合楼市整体环境和限价单的影响,该项目于2020年5月开盘时12.98万元/平米,显得冷冷清清。截至2020年上半年,项目剩余实用面积为104,608.92平方米,项目总建筑面积约为149,836.4平方米。如果把征地所需的自持15%的住宅、5%的经济适用房、100%的商业用房拆了,项目大多卖不出去。

荣信大规模收购土地的影响从业绩上来说尤为明显。2020年上半年,荣信中国的毛利率双双下滑。

2020年上半年,荣信中国实现营收211亿元,同比下降20.85%;毛利31.4亿元,同比下降50.63%。本期利润、归属于股东的核心净利润等指标均呈明显下降趋势。毛利率从23.9%降至14.9%,同比下降约38%。此外,净负债率从2019年12月31日的70%上升到2020年6月30日的91%,增长31%;剔除预付款后,资产负债率为73.8%,短债率为1.7倍。营收下滑,毛利率创下2016年上市以来新低,债务方踩上了目前最敏感的“三条红线”之一。

关于营收和利润下降的原因,荣信中国回复商学院记者,公司上半年营收暂时下降主要是受疫情影响,导致部分项目节点滞后,交付时间延迟。目前疫情影响已经逐渐消退,项目进度已经恢复,预计年收益不会出现大的波动。债务管理方面,公司短期债务占债务总额的27%,债务结构合理;现金与空头债务之比为1.7,公司流动性良好。公司各种项目销售减少,付款稳定。同时公司融资成本一直处于下行状态,偿债压力小,支出可控,公司资金宽松,无压力。

在债务赎回的压力下,荣信在2020年数次发债;10月23日,据上海证券交易所消息,融信(福建)投资集团有限公司将于2020年向专业投资者发行公司债券,并提交上海证券交易所登记注册。根据招股说明书,本次发行的债券总额不超过96.6亿元人民币(含),计划分期发行。债券期限不得超过5年(含5年),可以是单一品种,也可以是多个不同品种。就发行债券而言,荣信中国表示,募集资金拟用于偿还发行人发行的公司债券。

其实荣信中国发行的债券早在9月16日就被上交所接受了。但之前发行的债券规模为88.8亿元。1月后,荣信进一步将该债券发行规模扩大至96.6亿元,发行规模增加7.8亿元。

2020年9月8日,ABN主管发行商分别为20家荣信通ABN001优先和20家荣信通次,发行规模分别为3.09亿元和0.1亿元;2020年8月19日,发行20只荣信03一般公司债券,发行规模13亿元;2020年7月22日,发行一般公司债券16.5亿元;2020年4月30日,证监会主管的ABS融信03优和融信发行03次,发行规模分别为10.5亿元和5600万元;2020年3月13日,证监会主管的ABS融信02优和融信03次发行,发行规模分别为12.25亿元和6500万元。与2019年相比,发债利率有所下降。

在陈晓看来,在“三条红线”新规下,荣信中国踩线,未来融资规模有限。目前“三条红线”仍处于试运行阶段,荣信中国抓住机会加大发行规模。他建议,除了“借旧换新”,减少债务最根本的方法就是用一些手段加快去转换,加快销售回报,比如降低价格和跑量,寻找渠道缩短交易周期。其次,战略的调整需要减缓大规模征地的步伐。荣信中国踩“三条红线”,未来计息负债不会增加,所以更重要的是加强企业创造现金流的能力。


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